 Vorstehend ist die Ansicht eines 2½-geschossigen Gebäudes als Übersichtsbild gezeigt. Wenn Sie auf das Bild klicken, öffnet sich ein weiteres vom gleichen Standpunkt aufgenommenes Bild, welches den Bereich der roten Markierung an der rechten Traufe vergrößert zeigt. zurück zu ›Durchführung der Beweissicherungs-Erstaufnahme‹ (Punkt 3 dieser Seite) ›Ausarbeitung der Erstaufnahme‹ (Punkt 5 dieser Seite) |
Mit der Ausführung, Koordinierung und Überwachung von prophylaktischen Zustandsdokumentationen ist Dipl.-Ing. Christiansen seit 1993 als Sachverständiger betraut. Er greift mittlerweile auf die Erfahrungen von annähernd 1.000 Bauvorhaben mit entsprechend hoher Anzahl von Gebäude- und Bauteil-Zustandsdokumentationen zurück, die er mit bis zu 7 Mitarbeitern durchführte.
Mit der Zeit entwickelte er ein vielfach bewährtes Konzept der Dokumentation. Gegenüber den allgemein angewendeten Verfahren ist es kostengünstiger, da keine grundsätzliche Ausarbeitung der Dokumentation erforderlich ist – im Fall einer Schadensmeldung kann jedoch ohne weiteres eine rechtsverwertbare Gutachterliche Stellungnahme oder ein Gutachten erstellt werden. Zudem bietet es eine Vielzahl zusätzlicher Vorteile.
Das Konzept der Digitalen Prophylaktischen Bautenzustandsdokumentation besteht aus nachstehenden 10 sich ergänzenden Punkten, die auf dieser Seite vorgestellt werden.
Auch wenn Schäden als Folge eines Bauvorhabens eher selten auftreten (z. B. bei Unterfangungen, Grenzbebauung, Rammarbeiten oder Grundwasserabsenkungen), besteht ein hohes Kostenrisiko.
Denn für durch Bauarbeiten verursachte Schäden ist grundsätzlich der Verursacher haftbar und er muss im Zweifelsfall beweisen, dass an ihn herangetragene Schäden nicht von ihm zu verantworten sind.
Am einfachsten ist dieser Nachweis zu führen, wenn der Zustand der im Einflussbereich der Baumaßnahme liegenden Baulichkeiten vorher dokumentiert wird. Die Schwierigkeit liegt darin abzuschätzen, in welchem Umfang diese Dokumentation durchzuführen ist. Daher sollte man die Planung der Beweissicherung einem Experten überlassen:
Einerseits muss die Dokumentation ausreichen, um später damit direkt oder indirekt belegen zu können, dass ein gemeldeter Schaden gegebenenfalls nicht durch die Bautätigkeiten verursacht wurde.
Andererseits sollen der Aufwand für die Dokumentation niedrig, und die damit verbundenen Kosten möglichst gering sein.
Wir sagen Ihnen auf Basis unserer großen Erfahrung in diesem Gebiet, wo der richtige Schnitt zwischen Aufwand und Nutzen liegt.
Er ist für jeden Einzelfall abzuschätzen, und berücksichtigt:
Während einer kurzen Begehung mit Ihnen empfehlen wir, welche Gebäude und Baulichkeiten in welchem Umfang für Ihre Baumaßnahme zur Prophylaxe dokumentiert werden sollten.
Meist werden die Anlieger im Rahmen einer vom Bauherren organisierten Informationsveranstaltung über die projektierte Baumaßnahme im Vorwege informiert und von der Durchführung einer prophylaktischen Beweissicherung in Kenntnis gesetzt.
Wir bieten an, bei dieser Veranstaltung ein Kurzreferat (ca. 15 bis 20 min.) zu halten, darin
So soll den Anliegern deutlich gemacht werden, warum diese Dokumentation sinnvoll ist und in ihrem eigenen Interesse geschieht. Nicht zuletzt soll mit dem Referat auch das notwendige Vertrauen geschaffen, ggf. vorhandener Argwohn und möglicherweise aufkommenden Konflikten bereits im Vorfeld entgegengewirkt werden. Außerdem wird denen die Motivation genommen, die versuchen könnten, unberechtigt Entschädigungen einzufordern.
Eine „Nebenwirkung” muss hierbei erwähnt werden:
Anlieger werden hinsichtlich bereits vorhandener Schäden an und in ihren Gebäuden sensibilisiert, mit denen sie häufig ohne Kenntnis seit Jahren leben. Sie würden diese Schäden aber auf die Bauarbeiten zurückführen, wenn sie ihnen in dieser Zeit erstmalig auffallen.
Erfahrungsgemäß ist das Referat bereits ein sehr wichtiger Teil der Prophylaxe gegen spätere, regelmäßig vor Gericht ausgetragene Auseinandersetzungen — vielleicht sogar der wichtigste!
Für den Fall, dass Sie die Anlieger nur schriftlich informieren wollen, haben wir Informations-Textbausteine als Datei bws-info-textbausteine.doc für Ihre Verwendung zusammengestellt.
Bei der Zustandsdokumentation erstellen wir von allen aufzunehmenden Bauteilen (einschließlich Grundstückseinfriedigungen etc.) hochaufgelöste Übersichts-Digitalfotos. Diese lassen – entsprechend vergrößert – alle Details auch von weiter entfernten, nicht direkt zugänglichen Bauteilen ab ca. 0,5 mm Größe erkennen. Ein Beispiel für ein derartiges Übersichtsbild wird Ihnen demonstriert, wenn Sie das Bild oben auf dieser Seite anklicken.
Alle vorhandenen markanten Schäden werden zudem im Detail aufgenommen und dabei wird deren Ausmaß festgehalten. Beispielsweise werden
Sofern größere Setzungen oder Bewegungen zu erwarten sind, können Höhenmessbolzen und Rissmonitore für spätere Kontrollen eingesetzt werden.
Ferner verfügen wir über einen elektronischen hochfrequenten Riss-Analyse-Sensor zur Abschätzung von Auswirkungen auf Bauteile durch Erschütterungen und Vibrationen von Baumaschinen. Diesen können wir im Bedarfsfall sowohl für Kurz- als auch für Langzeitmessungen von Rissbreitenänderungen und -bewegungen einsetzen (siehe Punkt 7).
Die Erfassung sämtlicher Aufzeichnungen und Ergebnisse erfolgt digital vor Ort in einem Tablet PC. Ergänzungen und handschriftliche Hinweise können damit in die Digitalbilder eingefügt und – sofern erforderlich – zusätzliche Skizzen angefertigt werden. Insgesamt lässt sich so die Dokumentation mit sehr geringem Nachbearbeitungsaufwand auf Datenträgern speichern (siehe unter Punkt 5).
Auch wenn das Betreten von Innenräumen nicht erforderlich ist, melden wir uns in der Regel bei den Anliegern, um ihnen die Gelegenheit zu geben, bei der Dokumentationsdurchführung anwesend zu sein. Stellt sich das jedoch als sehr aufwendig heraus und wären dafür zusätzliche Ortstermine erforderlich, wird die Erstaufnahme ohne gesonderte Information der Anlieger durchgeführt. In diesem Fall hinterlassen wir eine vorbereitete schriftliche Nachricht in deren Briefkasten, in welcher wir auf die erfolgte Dokumentation hinweisen.
Wird im Rahmen der Erstaufnahme festgestellt, dass es sich als sinnvoll erweist, die Dokumen-tation auf weitere Gebäude- oder Gebäudeteile auszudehnen, werden diese ohne vorherige Absprache mit Ihnen durchgeführt, sofern die zusätzliche Dokumentation keinen großen Mehraufwand erfordert. Ist der Aufwand höher, werden Sie darüber vorher informiert.
Sollten während der Erstbegehung mit Ihnen (siehe Ziffer 1) besonders vibrationsempfindliche, schadensträchtige oder gar einsturzgefährdete Bauteile auffallen, empfehlen wir Ihnen Maßnahmen, die zur Schadenseindämmung eingeleitet werden sollten. Entdecken wir bei der Erstaufnahme (siehe Ziffer 3) entsprechende Bauteile, teilen wir Ihnen und der Bauleitung vor Ort dies unverzüglich mit.
Hinsichtlich der im Einzelfall geeignetesten Maßnahmen können wir vorsorgliche Stütz- und Stabilitätsmaßnahmen ausarbeiten. Sofern weitere Untersuchungen hierfür erforderlich sind, führen wir diese ggf. unter Einschaltung von mit uns kooperierenden Sonderfachleuten, Prüfin-stituten und Baustofflaboren durch.
Als Nachweis der von uns erbrachten Leistungen erhält der Auftraggeber eine Kopie sämtlicher in unserem Büro archivierten Dokumentationsaufzeichnungen auf Datenträgern. Je nach Volumen erhalten Sie eine oder mehrere CD-ROMs, DVD-ROMs oder USB-Speichersticks, die sämtliche Bilder, Aufzeichnungen und Ergebnisse der Erstaufnahme enthalten. Ferner befindet sich auf den Datenträgern ein selbststartendes Präsentationsprogramm, mit dem die Bilder einschließlich der Sprachunterlegungen – geordnet nach Flurstück- bzw. Hausnummer – ohne Installation auf jedem PC mit Windows-Betriebssystem betrachtet werden können. Die Fotoaufnahmen lassen sich zudem mit standardmäßiger Software zur Betrachtung von Details aufzoomen und ausdrucken.
Selbstverständlich können CDs auch für die Anlieger erstellt werden, die dann jeweils aber nur die ihr Eigentum betreffenden Dokumentationen enthalten.
Wesentlich besser ist es, wenn wir den Anliegern statt dessen die Aufnahmen unmittelbar wäh-rend oder nach der Erstellung auf dem Tablet PC zeigen und / oder ihnen die Einsichtnahme im Büro des Auftraggebers gewähren.
Eine schriftliche Ausarbeitung der Dokumentation erfolgt zunächst nicht. In der Regel ist sie später nur in wenigen Fällen und dann meist auch nur in Teilen erforderlich.
Eine detaillierte Ausarbeitung erstellen wir ausschließlich im Bedarfsfall, beschränkt auf die Be-reiche und Bauteile, wo Schäden oder Erweiterungen vorhandener Schäden gemeldet werden (siehe Punkte 8 bis 10).
Wir speichern die Aufzeichnungen der Erstaufnahme im Original für mindestens 5 Jahre in un-serer EDV-Anlage. Sie stehen somit jederzeit für Vergleiche oder Klarstellungen zur Verfügung.
Einen Eindruck von der Qualität der digitalen Bildaufnahmen können Sie sich mit dem oben auf dieser Seite befindlichen Beispiel verschaffen. (Leider enthält dieses Beispiel (technisch bedingt) keine Sprachunterlegungen).
Zwischen- und Nachkontrollen finden in der Regel nur im Bedarfsfall statt.
Wenn die Bauarbeiten soweit beendet sind, dass keine Gefährdung der Nachbarschaftsbebauung mehr besteht, empfehlen wir, die Anlieger schriftlich zu informieren und mit Fristsetzung aufzufordern, etwaige Schäden zu melden.
Einen Textbaustein dafür enthält die Datei bws-info-textbausteine.doc.
Im Fall gemeldeter Schäden oder Schadenserweiterungen werden diese kurzfristig mit dem aufgenommenen Zustand verglichen. Dies geschieht im Beisein des Anliegers per Laptop vor Ort: Anhand der Originalaufzeichnungen vergleichen wir gemeinsam die Dokumentation der Erstaufnahme mit dem Istzustand. Eine schriftliche Ausarbeitung der Dokumentation der Erstaufnahme ist für die Gegenüberstellung am Laptop nicht erforderlich.
Stellt man bei dem Vergleich Veränderungen fest, werden diese aus gleichem Abstand und Blickwinkel wie bei der Erstaufnahme erneut aufgenommen und den Original-Erstaufnahmen gegenübergestellt. Die Veränderung wird in einer vor Ort handschriftlich im Tablet PC niederge-schriebenen Aktennotiz festgehalten. So verfahren wir auch gegebenenfalls bei strittigen Fällen. Abschließend lassen wir uns die Aktennotiz vom Anlieger gegenzeichnen und bescheinigen, dass keine anderen Neuschäden als die in diesem Protokoll festgehaltenen vorhanden sind.
Zudem werden die Schäden für eine möglicherweise spätere Ausarbeitung von Sanierungsempfehlungen (siehe Ziffer 8) erforderlichenfalls näher untersucht.
Schriftlich in Form eines Berichts mit gutachterlicher Stellungnahme – für Sie als Grundlage bei Entschädigungsverhandlungen (siehe Ziffer 9) – stellen wir die Zustände der Erstaufnahme und Zwischen-/Nachkontrolle mit Fotoausdrucken und Textbeschreibungen einander gegebenüber.
Festgestellte Unterschiede werden beurteilt und sowohl Ihnen als auch dem Anlieger einschließlich eines Ausdrucks der vor Ort erstellten Aktennotiz in je 2facher Ausfertigung übersandt.
Treten vor Abschluss der Bautätigkeiten Schäden auf, schätzen wir ab, inwiefern mit weiteren Schäden zu rechnen ist. Wir empfehlen gegebenenfalls entgegenwirkend einzuleitende Sofortmaßnahmen.
Grafische Darstellung eines Ausschnitts der schwingungsbedingten Breitenänderungsmessung an einem Mauerwerk-Setzungsriss(Screenshot vom Laptop) |
Um den Einfluss von eingesetzten Geräten und Baumaschinen auf die Bausubstanz einzuschätzen, setzen wir u. a. hochauflösende Riss-Analyse-Sensorik ein. Mit Hilfe eines an einer Rissbrücke angeschlossenen Datenloggers werden hierbei Rissbreitenänderungen mit einer Genauigkeit von 2,5 µm (= 0,0025 mm) bei einer Frequenz von bis zu 100 Hz erfasst und aufgezeichnet. Die aufgezeichneten dynamischen Rissbreitenänderungen bieten (außer der Abschätzung der Schwingungsbeeinflussung durch Arbeitsmaschinen) eine besonders effiziente Grundlage zur Planung von Gegenmaßnahmen weiterer Schadensvergrößerungen.
Gegebenenfalls analysieren wir auch inwiefern mit weiteren Schäden zu rechnen ist in Zusammenarbeit mit Instituten und / oder
weiteren Ingenieurbüros (z. B. Ingenieurbüro Dr. Klebe & Rosenquist für genaue Schwingungs- und Erschütterungsmessungen)
Hinsichtlich baulicher Schutzvorkehrungen erarbeiten wir erforderlichenfalls Möglichkeiten der provisorischen oder dauerhaften Abfangung bzw. Versteifung, um Schadenserweiterungen auszuschließen oder auf ein Minimum zu begrenzen.
Für Schäden, die aufgrund der Bautätigkeiten eingetreten sind oder sich dadurch erweitert haben, nennen wir Ihnen Reparatur- und Sanierungsmöglichkeiten und beziffern die hierfür anzusetzenden Kosten. Dies geschieht in Form eines schriftlichen Gutachtens, welches auf der Gegenüberstellung der Dokumentation der Erstaufnahme (siehe Ziffer 3) und der Zwischen- bzw. Nachkontrolle (siehe Ziffer 6) basiert.
Ist im Schadensfall eine Wiederherstellung des Zustands zum Zeitpunkt der Erstaufnahme ge-gebenenfalls nicht sinnvoll oder nicht ohne bleibende Beeinträchtigung möglich, wird der ent-standene bzw. verbleibende merkantile Minderwert errechnet. Würde eine Sanierung den Zustand gegenüber dem dokumentierten Zustand der Erstaufnahme (siehe Ziffer 3) verbessern, wird der geldwerte Betrag der durch die Sanierung erfolgten Verbesserung ermittelt und im Gutachten angegeben.
Wenn Veränderungen an der Bausubstanz gegenüber der Erstaufnahme eingetreten sind oder diesbezüglich Auffassungsunterschiede bestehen, stehen wir Ihnen beratend zur Seite, um Sie vor übermäßigen Schadensforderungen zu bewahren.
Vorbereitend (als Basis für Verhandlungsgespräche) stellen wir die Dokumentation der Erstaufnahme (siehe Ziffer 3) und der Zwischen- bzw. Nachkontrolle (Ziffer 6) in einem Bericht gegenüber. Dann nehmen wir sowohl unter technischen als auch wirtschaftlichen Kriterien zur Schadensbehebung gutachterlich kurz Stellung. Dieser Bericht wird in je 2facher Ausfertigung einschließlich des Ausdrucks der am Ortstermin der Nachbesichtigung handschriftlich im Tablet PC verfassten Aktennotiz sowohl an Sie als auch den Anlieger versandt.
Anschließend wird ein Termin für Verhandlungsgespräche zwischen Ihnen und den jeweils geschädigten Anliegern gemeinsam mit Dipl.-Ing. Christiansen vereinbart und durchgeführt.
Zu Beginn der Verhandlungsgespräche erläutert Dipl.-Ing. Christiansen die Stellungnahme und beantwortet Fragen hierzu. Anschließend kann er in seiner Funktion als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger parteienneutral versuchen zu vermitteln und mit fachlicher Kompetenz helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden.
Im Streitfall vor Gericht liegt zunächst die schriftliche Ausarbeitung (vgl. Ziffern 8 u. 9) vor. Außerdem steht Dipl.-Ing. Christiansen als sachverständiger Zeuge zur Verfügung, dessen öffentliche Bestellung und Vereidigung dem möglichen Einwand parteilicher Voreingenommenheit oder Subjektivität entgegensteht.
Dieser Aspekt ist wesentlich, wenn es zu entscheiden gilt, wie eine prophylaktische Beweissicherung durchgeführt werden soll. Ausschlaggebend sollte hierbei nicht allein der Preis der Erstaufnahme sein, sondern die Gesamtkosten unter Berücksichtigung von gegebenenfalls erforderlichen Schadensanalysen sowie möglicher Streitigkeiten.
Weil bei dem digitalen Beweissicherungskonzept des Bau-Sachverständigenbüros Christiansen keine schriftliche (entsprechend zeitintensive) Ausarbeitung erfolgt, sondern statt dessen die Aufnahmen nur digital gespeichert und archiviert werden, lässt sich der Aufwand für die Beweissicherungsdokumentation der Erstaufnahme gegenüber konventionellen Methoden auf etwa die Hälfte reduzieren, so dass bereits dadurch erhebliche Kosten eingespart werden.
Wir sorgen mit unserem Know-how dafür, den Umfang der Dokumentation effizient auf das Wesentliche zu beschränken. Wir können eine derart kostengünstige Dokumentation deshalb seriös anbieten, weil mit Dipl.-Ing. Christiansen dem Büros ein Fachmann vorsteht, der über Kompetenz und langjährige Berufspraxis verfügt.
Die Bereiche, auf die es ankommt, werden mit relativ vielen Bildern dokumentiert (unabhängig vom tatsächlich vorhandenen Schadenumfang). Von anderen Bereichen mit geringerer Schadensträchtigkeit – bezogen auf die Bauarbeiten – werden hingegen vorrangig Übersichtsbilder erstellt. So können zusätzlich Kosten eingespart werden.
Wesentlich außer dem Preis der Beweissicherungsdokumentation sind allerdings die Kosten, die bei (vermeintlichem) Schadenseintritt anfallen. Anstatt zusätzliche Fachleute einbinden zu müssen, die sich erst einmal ein Gesamtbild von der Situation (basierend auf dem Istzustand und einer fremd durchgeführten Erstdokumentation) verschaffen müssen, kenne ich den Ausgangszustand bereits im Detail und kann somit erheblich effizienter agieren.
Genau diese Punkte sind die eigentlichen Hauptvorteile unseres Beweissicherungs-Gesamtkonzeptes!
Die Erstaufnahme von Beweissicherungen rechnen wir je nach Vereinbarung pauschal oder nach tatsächlichem Aufwand ab. Da der für die Aufnahme erforderliche Aufwand von vielen Einzelfaktoren abhängt und somit für jedes Gebäude sehr unterschiedlich ausfallen kann, ist es nicht möglich Anhaltswerte zu nennen. Verbindliche Angebote machen wir daher nach einer kurzen Begehung der Örtlichkeiten unter Berücksichtigung der obenstehend unter Ziffer 2 beschrieben Faktoren.
Zum Herunterladen haben wir Ihnen unsere PDF-Broschüre »Digitale prophylaktische Beweissicherung« [1.028kB] sowie als verkürzte Fassung (2 Seiten) unseren »BWS-10Punkte-Flyer« [153kB] bereit gestelt.
Unser Konzept der Digitalen Prophylaktischen Bautenzustands-Dokumentation stellen wir Ihnen gern bei einem Besuch in Ihrem Büro oder auf Ihrer Baustelle noch ausführlicher vor. Als Referenz können wir Ihnen hierbei auch von uns bereits durchgeführte Bautenzustandsdokumentationen präsentieren.
Scheuen Sie sich nicht, unverbindlich Kontakt per Telefon oder über unsere Kontakt-Mail mit uns aufzunehmen.